14. Vente immobilière

La vente d’un bien immobilier, qu’il soit situé au Luxembourg ou à l’étranger, doit être mentionnée dans votre déclaration d’impôt.

Pour la vente d’une habitation, il convient de distinguer deux situations :

Vente de votre résidence principale

Vérification avec le simulateur

La notion de « résidence principale » n’est pas toujours évidente, car elle dépend de plusieurs critères, comme la durée d’occupation ou l’affectation effective du logement. Pour éviter toute erreur, il est donc conseillé de vérifier si votre bien répond bien à cette définition. Vous pouvez pour cela utiliser le Simulateur - Résidence principale, qui vous aide à déterminer si les conditions d’exonération sont remplies.

Exonération d’impôt

Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt au Luxembourg. Autrement dit, vous ne devez pas payer d’impôt sur le bénéfice réalisé lors de la vente, à condition que le logement ait bien été occupé par vous comme résidence principale.

Déclaration obligatoire

Même en cas d’exonération, vous devez tout de même déclarer la vente. Pour cela, il faut compléter la rubrique « Cession » dans votre déclaration d’impôt, ainsi que remplir la première page formulaire 700.

Vente d’un bien autre que la résidence principale

Imposition de la plus-value

Si vous vendez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, la plus-value réalisée est, en principe, imposable au Luxembourg.

Justificatifs à fournir

Pour déclarer correctement cette opération, il est nécessaire de fournir une copie de l’acte notarié de la vente. Ce document officiel peut être obtenu :

Auprès de votre étude notariale, qui a réalisé la transaction.

Auprès des conservateurs des hypothèques, selon le canton où se situe le bien :

• Premier bureau : Luxembourg, Mersch, Grevenmacher, Remich
• Deuxième bureau : Esch/Alzette, Capellen
• Bureau de Diekirch : Diekirch, Clervaux, Echternach, Vianden, Redange, Wiltz

La copie de l’acte est indispensable pour justifier le montant de la vente et permettre le calcul correct de l’impôt sur la plus-value.

Calcul de la plus-value immobilière

Lors de la vente d’un bien immobilier, le montant de la plus-value et le mode d’imposition dépendent de la durée de détention du bien.

Deux cas sont à distinguer :

1. Bénéfice de spéculation

La vente d'un immeuble bâti ou non bâti est imposable comme bénéfice de spéculation, lorsque l'intervalle entre l'acquisition (ou la constitution) et la vente ne dépasse pas cinq ans.

• Calcul : La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.
• Imposition : Ce bénéfice est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ce qui peut entraîner une imposition plus élevée en fonction de votre tranche d’imposition.

1. Bénéfice de cession

La vente d'un immeuble bâti ou non bâti est imposable comme bénéfice de cession, lorsque l'intervalle entre l'acquisition (ou la constitution) et la vente dépasse cinq ans.

• Calcul : La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition réévalué. Le prix d’acquisition est réévalué en appliquant les taux de coefficients figurant dans le tableau officiel du formulaire 700.
• Imposition : Le bénéfice est imposé au demi de votre taux global, soit au maximum 21% ce qui réduit l’impact fiscal par rapport au barème progressif applicable aux ventes spéculatives.

Frais d'obtention

Les frais d’obtention incluent principalement les commissions versées à l’agent immobilier ainsi que les frais liés à l’établissement du certificat énergétique.

Abattements

Dans le cas d’un bénéfice de cession (vente d’un bien immobilier), certains abattements fiscaux peuvent réduire le montant imposable de la plus-value :

• Abattement décennal : Chaque contribuable bénéficie d’un abattement de 50.000 € tous les 10 ans. Pour un couple marié ou soumis à imposition commune, cet abattement est doublé, soit 100.000 €.

• Abattement unique : Un abattement de 75.000 € peut s’appliquer lorsque le bien immobilier vendu a été acquis par voie de succession en ligne directe et a été utilisé comme résidence principale par les parents du cédant.

Informations utiles

Biens transmis par héritage ou donation

Pour calculer l’intervalle de détention, un immeuble hérité ou reçu par donation est considéré comme acquis à la date du dernier acte de vente à titre onéreux. Le prix d’acquisition à retenir, éventuellement réévalué, correspond à celui indiqué dans ce dernier acte.

Prix d’acquisition en l’absence de justificatifs

En l’absence de justificatifs ou de date d’acquisition connue (acte, factures d’époque, etc.), le prix d’acquisition pourra être retenu au montant minimal indiqué à la page 4 du modèle 700.