16. Revenus de location

Ce chapitre vous explique quand déclarer vos revenus locatifs, comment calculer le revenu imposable, quelles dépenses vous pouvez déduire (y compris l'amortissement) et comment ces revenus sont imposés au Luxembourg.

Quand déclarer un revenu de location ?

Vous devez déclarer des revenus locatifs si vous percevez des loyers provenant :

• d’un bien immobilier situé au Luxembourg ou à l’étranger
• peu importe s’il est loué meublé, ou pas

Où déclarer vos revenus de location ?

Vos revenus de location ne s'inscrivent pas directement sur le formulaire 100. Vous les détaillez d'abord, bien par bien, sur l'annexe 190/210 : vous y renseignez vos recettes, vos frais d'obtention et l'amortissement.

C'est cette annexe qui dégage votre revenu net de location. Vous reportez ensuite ce résultat sur le formulaire 100, à la page 10. Un revenu net négatif se reporte de la même façon : il vient réduire votre revenu imposable global à cette même page.

Comment est calculé le revenu de location ?

Le revenu imposable n'est pas le loyer brut. Vous déduisez de vos recettes l'ensemble de vos frais d'obtention, selon la formule suivante :

Revenu net imposable = recettes − frais d'obtention (dont l'amortissement)

Le résultat peut être positif (il s'ajoute à vos autres revenus) ou négatif (il réduit vos autres revenus).

Recettes à déclarer

• Loyers bruts encaissés (sans charges) : loyers de l'année fiscale.
• Loyers d’années antérieures : arriérés encaissés pendant l'année fiscale.
• Garages / parkings : loyers perçus séparément du logement.
• Non-restitution de la caution : caution conservée en fin de bail.
• Charges locatives (sans décompte remis) : provisions gardées par le propriétaire.

Déductions possibles (frais réels)

Vous pouvez déduire, sans plafond, toutes les dépenses engagées pour acquérir, assurer et conserver vos loyers, dans la mesure où elles ne sont pas supportées par le locataire. L'amortissement est lui aussi déductible, mais selon un taux appliqué à une base définie (voir la section suivante).

Parmi celles-ci :

• Intérêts débiteurs et frais liés au prêt (frais d’acte hypothécaire, commission unique, frais d’instruction)
• Frais de gérance et rémunération de concierges
• Impôts fonciers et taxes communales (ordures, canalisation, épuration)
• Frais d’entretien et réparations courantes (peinture, chaudière, petits travaux)
• Frais de nettoyage et charges de copropriété non récupérables
• Amortissement
• Primes d’assurances (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, etc.)
• Cotisations au fonds de travaux obligatoire
• Frais liés à la mise en location (annonces, diagnostics)
• Frais de recouvrement de loyers impayés
• Divers autres frais engagés pour la location

L'amortissement

L'amortissement correspond à la perte de valeur économique de la construction au fil du temps. Il se déduit chaque année, même si le bien n'a pas engendré de dépense cette année-là.

La base d'amortissement

La base est constituée du prix d'acquisition du bien, hors prix du terrain, augmenté :

• des frais d'acte (frais de notaire ; les frais liés au prêt hypothécaire, comme les frais d'ouverture de crédit, n'en font pas partie — ils se déduisent séparément en tant que frais d'obtention) ;
• des dépenses d'investissement (travaux conférant une valeur significative supplémentaire au bien).

Lorsque le prix du terrain n'est pas distingué dans l'acte d'achat, on retient forfaitairement 20 % pour le terrain, sauf circonstances particulières du bien. Les frais d'acte sont ventilés de la même manière entre le terrain et la construction.

Pour un bien recueilli par donation ou succession (acquisition « à titre gratuit »), la base correspond au coût d'acquisition supporté par le dernier acquéreur à titre onéreux. Les biens acquis avant 1941 peuvent être évalués au triple de leur valeur unitaire.

Entretien ou investissement : une distinction qui change tout

Tous les travaux ne se déduisent pas de la même façon.

Les frais d'entretien et de réparation (peinture, réparation du toit ou de la façade, etc.) maintiennent le bien en bon état. Ils sont déductibles l'année de leur paiement.

Les dépenses d'investissement confèrent une valeur significativement supérieure au bien, en changeant sa nature (transformation d'un bureau en logement), en y apportant une amélioration sensible (installation d'un ascenseur) ou en l'agrandissant (aménagement des combles). Elles rejoignent la base d'amortissement et se déduisent donc via l'amortissement.

L'administration considère qu'il s'agit a priori de dépenses d'investissement lorsque leur total dépasse 20 % de la valeur d'acquisition du bien.

Étaler vos dépenses d'entretien

Lorsque les dépenses d'entretien dépassent 50 % du loyer annuel perçu, vous pouvez demander à les étaler sur 2 à 5 ans.

• Si le bien devient ensuite votre résidence principale, la partie étalée non encore déduite reste déductible sur la durée d'étalement.
• Si le bien est vendu, la partie étalée non encore déduite devient intégralement déductible l'année de la vente.

Déduction forfaitaire des frais d’obtention

À la place des frais effectifs, le contribuable peut opter pour une déduction forfaitaire si certaines conditions sont remplies :

• L’immeuble fait intégralement partie du patrimoine privé.
• L’immeuble est achevé depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

La déduction forfaitaire est fixée à 35 % des loyers bruts, avec un plafond de 2.700 € par an et par immeuble.

Le forfait couvre tous les frais d'obtention sauf les suivants, qui restent déductibles en plus du forfait :

• les intérêts débiteurs et frais accessoires liés au prêt ;
• les frais de gérance et la rémunération des gardes et concierges ;
• l'impôt foncier, la taxe de canalisation et les frais d'enlèvement des ordures payés par le propriétaire et non remboursés par le locataire.

Vous pouvez toujours revenir ensuite au régime des frais réels, mais il faudra alors attendre 15 ans avant de pouvoir réopter pour le forfait.

Revenu locatif négatif

Vos dépenses peuvent dépasser vos loyers, par exemple en cas de travaux importants ou d'intérêts d'emprunt élevés. Vous déclarez alors un revenu net négatif, qui se compense avec vos autres revenus nets de la même année (salaire, pension, etc.) et réduit directement votre base imposable globale.

Comment est imposé le revenu locatif positif ?

Revenu locatif au Luxembourg

Le revenu net (après déductions) est imposé directement au Luxembourg. Il est ajouté à vos autres revenus (salaire, pension, etc.) et soumis au barème progressif luxembourgeois.

Revenu locatif étranger

Même si un bien immobilier est situé à l’étranger, vous devez quand même le déclarer au Luxembourg. Toutefois, ce revenu n’est pas imposé une deuxième fois au Luxembourg (il est en principe imposable uniquement dans le pays où se situe l’immeuble, selon les conventions fiscales).

Mais attention : ces revenus étrangers sont pris en compte pour déterminer votre taux d’imposition moyen.

Exemple simplifié :

• Salaire au Luxembourg : 50.000 €
• Revenu locatif étranger : 10.000 €

Le Luxembourg calcule le taux d’imposition comme si vous aviez 60.000 €. Ce taux est ensuite appliqué uniquement sur vos 50.000 € de revenus luxembourgeois. Ainsi, les revenus locatifs étrangers ne génèrent pas d’impôt direct au Luxembourg, mais peuvent augmenter votre taux d’imposition et donc vos impôts sur vos revenus luxembourgeois.

Exemption partielle en cas de gestion locative sociale

La gestion locative sociale consiste à louer des logements et à les mettre à disposition de ménages à faible revenu. Si vous confiez votre bien à un organisme conventionné avec le ministère du Logement dans ce cadre, votre revenu locatif net bénéficie d'une exonération partielle de 90 % à partir de l'année d'imposition 2024.

Qui peut être l'organisme locataire ?

Vous pouvez être propriétaire privé (personne physique ou morale) comme propriétaire public. L'organisme qui prend votre bien en location dans le cadre de la gestion locative sociale peut être, notamment, un promoteur public, un office social, une fondation, une association sans but lucratif, une autre personne morale privée sans but lucratif ayant son siège dans un État membre de l'Union européenne, ou une société d'impact sociétal dont l'objet social est la promotion du logement. Pour ouvrir droit à l'exonération, cet organisme doit avoir signé une convention avec l'État.

Comment l'exonération s'applique-t-elle ?

L'exonération porte sur le revenu net du bien concerné, c'est-à-dire la différence positive entre les recettes et les frais d'obtention de ce bien : seuls 10 % de ce revenu net restent imposables.

Point important : l'exonération ne s'applique qu'à un résultat positif. Si, pour le bien donné en gestion locative sociale, vos frais d'obtention dépassent vos recettes, la perte reste déductible pour son montant intégral, elle n'est pas réduite de 90 %. Cette perte se compense d'abord avec vos autres revenus locatifs positifs, puis, à défaut, avec vos revenus positifs d'autres catégories.