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So gibst du deine Mieteinnahmen in Luxemburg an
Miete, Zinsen, Abschreibung und die 35-%-Pauschale: So gibst du deine Mieteinnahmen in Luxemburg richtig an und setzt alles ab, was wirklich absetzbar ist.
Du vermietest eine Immobilie und siehst schon, wie sich der Fiskus deine gesamte Miete schnappt? Ganz ruhig. Der Staat besteuert nicht das, was deine Mieter zahlen. Er besteuert das, was übrig bleibt, wenn die Kosten gedeckt sind. Und dieser Rest ist meistens deutlich kleiner, als du denkst.
Hier erfährst du, wie du deine Mieteinnahmen in Luxemburg angibst, und vor allem, was du dabei alles absetzen kannst.
Wer muss Mieteinnahmen angeben?
Auf Mieten wird keine Quellensteuer einbehalten. Niemand zieht die Steuer für dich ab. Heißt: Wenn du vermietest, liegt die Angabe bei dir.
Du bist Grenzgänger oder Nichtansässiger und reichst in Luxemburg eine Steuererklärung ein, zum Beispiel um wie ein Ansässiger behandelt zu werden? Dann musst du die gesamten Einkünfte deines Haushalts angeben, auch im Ausland erzielte Mieten. Diese ausländischen Mieten werden in Luxemburg kein zweites Mal besteuert: Sie fließen nur in die Berechnung deines Steuersatzes ein.
Achtung
Deine Mieten anzugeben ist nicht optional. Selbst wenn am Ende ein Verlust steht, bleibt die Pflicht zur Angabe bestehen.
Wie wird die Netto-Mieteinnahme berechnet?
Die Formel passt in eine Zeile:
Netto-Mieteinnahme = vereinnahmte Bruttomiete (ohne Nebenkosten) − tatsächlich gezahlte Werbungskosten
Zwei Wörter sind hier entscheidend: „vereinnahmt“ und „gezahlt“. Es zählt nicht, was dir zusteht, sondern was im Laufe des Jahres tatsächlich geflossen ist. Eine Rechnung, die du erhalten, aber noch nicht beglichen hast, zählt nicht. Eine berechnete, aber nie gezahlte Miete ebenso wenig.
Beispiel
Du nimmst im Jahr 18.000 € an Miete ein. Du zahlst 5.000 € Kreditzinsen, 1.200 € für Instandhaltung und 800 € an sonstigen Kosten. Deine steuerpflichtige Netto-Einnahme beträgt nicht 18.000 €, sondern 11.000 €. Genau diese Zahl fließt in deine Steuer ein.
Was du absetzen kannst
1. Werbungskosten
Das sind alle Ausgaben, die anfallen, um deine Mieten zu erzielen und zu sichern:
- Instandhaltung und Reparaturen;
- Schuldzinsen für deinen Immobilienkredit;
- Verwaltungskosten;
- Grundsteuer und Gemeindeabgaben (Kanalisation, Müllabfuhr);
- Versicherungen und nicht auf die Mieter umgelegte Kosten.
Was viele überrascht: Bei einer vermieteten Immobilie sind die Zinsen deines Kredits ohne Obergrenze absetzbar. Ganz ohne Limit.
Und wenn deine Immobilie ein paar Monate leer steht, zwischen zwei Mietverhältnissen oder während du Arbeiten abschließt? Deine Werbungskosten bleiben trotzdem absetzbar.
2. Abschreibung
Ein Gebäude altert, und der Fiskus erkennt das an. Jedes Jahr kannst du einen Teil des Gebäudewerts absetzen: das ist die Abschreibung.
Zwei Regeln solltest du dir merken.
Die Basis. Die Abschreibung gilt für das Gebäude, nie für den Grund und Boden. Standardmäßig geht die Steuerverwaltung davon aus, dass 20 % des Preises auf den Grund entfallen, es sei denn, dein notarieller Kaufvertrag weist eine andere Aufteilung nach.
Der Satz, der vom Alter und Kaufdatum der Immobilie abhängt (vereinfacht dargestellt):
- 2 % pro Jahr: der normale Satz, zeitlich unbegrenzt.
- 4 % über 5 Jahre: der beschleunigte Satz, für eine nach dem 31. Dezember 2020 erworbene und vor weniger als 5 Jahren fertiggestellte Immobilie. Er gilt für höchstens 2 Immobilien pro Steuerpflichtigem (4 bei gemeinsam veranlagten Paaren).
- 6 % über 6 Jahre: für eine 2024 per Kaufvertrag im künftigen Fertigstellungszustand (VEFA) erworbene Mietwohnung, bis zu 250.000 € pro Jahr.
- 6 % über 9 Jahre: für nachhaltige energetische Sanierungsarbeiten, die öffentlich gefördert wurden.
Ein kleiner Bonus, wenn der Satz von 4 % greift: Dir steht ein besonderer Immobilienfreibetrag von 1 % der Abschreibungsbasis zu, gedeckelt auf 10.000 € pro Jahr (verdoppelt bei gemeinsamer Veranlagung). Er wird automatisch vom Steueramt angewendet, ganz ohne dein Zutun.
Neu 2026
Das Paket „Booster fir de Wunnengsbau" (vorgestellt am 16. Juli 2026) führt eine neue beschleunigte Abschreibung nach dem Prinzip „3×6" ein: 6 % pro Jahr über 6 Jahre, wenn die Abschreibungsbasis höchstens 600.000 € pro Gebäude beträgt; liegt sie darüber, gilt stattdessen der normale Satz von 2 % auf die gesamte Basis, ohne zeitliche Begrenzung. Bei einer Anschaffung 2026 kannst du zwischen dem alten und dem neuen Regime wählen; ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Regime für neue Anschaffungen. Vorbehaltlich der Verabschiedung des Gesetzes.
Mit taxx.lu
Du gibst Kaufdatum, Preis und Grundanteil ein. taxx.lu berechnet für dich die Abschreibungsbasis, den anwendbaren Satz und den absetzbaren Betrag und füllt die Felder des Formulars 190/210 aus.
Die Pauschaloption: 35 % ohne Kopfzerbrechen
Ist deine Immobilie mindestens 15 Jahre alt? Dann kannst du dir die detaillierte Rechnung für Instandhaltung und Abschreibung sparen und dich für einen Pauschalabzug von 35 % der Bruttomiete entscheiden.
Der Haken: Diese Pauschale ist auf 2.700 € pro Jahr und Immobilie gedeckelt. Konkret heißt das: Sobald die Miete über rund 650 € pro Monat liegt, ist die tatsächliche Abrechnung oft wieder günstiger.
Gut zu wissen: Auch mit der Pauschale setzt du deine Kreditzinsen, Verwaltungskosten und Gemeindeabgaben weiterhin separat ab. Die Pauschale schluckt sie nicht.
Der Bonus: soziale Mietverwaltung
Du übergibst deine Immobilie einer anerkannten Einrichtung der sozialen Mietverwaltung (gestion locative sociale)? Ab dem Steuerjahr 2024 sind 90 % deiner Netto-Mieteinnahmen steuerfrei.
Die Miete liegt unter dem freien Markt, dafür ist sie jeden Monat garantiert, und die Steuerbefreiung macht den Unterschied mehr als wett.
Kurz zusammengefasst
- Gib deine vereinnahmte Bruttomiete an.
- Setz deine Werbungskosten ab: Zinsen (ohne Obergrenze), Instandhaltung, Verwaltung, Grundsteuer und Abgaben.
- Schreib das Gebäude ab, nie den Grund, mit dem Satz, der zu deiner Immobilie passt.
- Denk an die 35-%-Pauschale, wenn deine Immobilie über 15 Jahre alt ist, aber prüf zuerst, ob sie die tatsächliche Abrechnung schlägt.
- Gib alles über das Formular 190/210 an, zusätzlich zu deiner Hauptsteuererklärung.
