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Maklerprovision beim Immobilienverkauf steuerlich absetzen
Du verkaufst eine Immobilie in Luxemburg? Die Maklerprovision senkt deinen steuerpflichtigen Gewinn. So geht's, und taxx.lu rechnet alles für dich aus. Slug: maklerprovision-immobilienverkauf-steuerlich-absetzen
Eine Immobilie zu verkaufen, ist eine gute Nachricht. Obendrauf die Maklerprovision zu zahlen, eher weniger. Der Trost: In vielen Fällen senkt genau diese Provision den Gewinn, auf den du Steuern zahlst. Wann das gilt, wie es funktioniert und worauf du achten solltest, erfährst du hier.
Dein Hauptwohnsitz? Dann gibt es nichts zu versteuern
Fangen wir mit dem besten Fall an. Verkaufst du deinen Hauptwohnsitz, ist der Gewinn grundsätzlich von der Einkommensteuer befreit (Artikel 99bis und 102bis L.I.R.). Kein steuerpflichtiger Gewinn, also auch nichts abzuziehen.
Interessant wird die Maklerprovision deshalb vor allem bei anderen Immobilien: einer Zweitwohnung, einer vermieteten Wohnung, einem Baugrundstück oder einer früheren Wohnung, die nicht mehr als Hauptwohnsitz gilt.
Steuerfrei heißt nicht meldefrei
Auch wenn der Verkauf deines Hauptwohnsitzes steuerfrei ist, musst du ihn der Steuerverwaltung (Administration des contributions directes, ACD) melden.
So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet
Bei einer steuerpflichtigen Immobilie ist der Gewinn nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Die Rechnung sieht so aus:
- der Veräußerungspreis, also der Verkaufspreis laut notarieller Urkunde;
- minus die Anschaffungskosten, also das, was dich die Immobilie gekostet hat, aufgewertet, wenn du sie lange besessen hast;
- minus die Werbungskosten, also die Kosten, die direkt mit dem Verkauf zusammenhängen.
Genau in dieser letzten Zeile steckt deine Maklerprovision.
Die Maklerprovision zählt als Werbungskosten
Werbungskosten sind Ausgaben, die dir direkt durch den Verkauf entstehen. Die Provision für deinen Immobilienmakler gehört dazu. Damit wird sie von deinem steuerpflichtigen Gewinn abgezogen.
Auch andere Kosten rund um den Verkauf können zählen, zum Beispiel der Energiepass, den du brauchst, um die Immobilie überhaupt anbieten zu dürfen. Heb deine Rechnungen auf: Die ACD kann sie anfordern.
Ein Rechenbeispiel (zur Veranschaulichung)
Du verkaufst eine vermietete Wohnung für 500.000 €. Gekauft hast du sie für 400.000 €. An Maklerprovision hast du 15.000 € gezahlt.
Ohne Provision läge der Gewinn bei 100.000 €. Mit abgezogener Provision sind es nur noch 85.000 €.
Das sind 15.000 € weniger, die versteuert werden. Die tatsächlichen Zahlen hängen von deiner Situation und einer eventuellen Aufwertung des Kaufpreises ab.
Drei Bedingungen
Die Provision ist nur abziehbar, wenn du sie als Verkäufer tatsächlich bezahlt hast, die Rechnung auf deinen Namen lautet und sie wirklich diesen Verkauf betrifft. Zahlt der Käufer die Provision, senkt das deinen Gewinn nicht.
Wie viel Steuer fällt auf den Rest an?
Steht der Gewinn fest, hängt der Steuersatz vor allem davon ab, wie lange du die Immobilie besessen hast.
Kurze Haltedauer: Der Gewinn gilt als Spekulationsgewinn und wird nach dem normalen progressiven Steuertarif besteuert, mit einem Höchstsatz von 42 %.
Längere Haltedauer: Der Gewinn gilt als Veräußerungsgewinn. Er wird zu einem ermäßigten Satz besteuert, und der Kaufpreis wird aufgewertet. Dazu kommt ein Freibetrag von 50.000 € pro Person (100.000 € für gemeinsam veranlagte Paare), den du einmal alle zehn Jahre nutzen kannst.
Die Grenze zwischen beiden liegt grundsätzlich bei rund fünf Jahren Haltedauer.
Fristen und Sätze ändern sich
Die Grenze zwischen Spekulations- und Veräußerungsgewinn und die geltenden Steuersätze wurden in den letzten Jahren mehrfach vorübergehend angepasst. Welche Regel für dich gilt, hängt vom Verkaufsjahr und deiner Situation ab. Die endgültige Steuer setzt immer die ACD fest.
Wo du den Verkauf angibst
Den Verkauf gibst du für das Jahr an, in dem die notarielle Urkunde unterzeichnet wurde. Dafür gibt es den Vordruck 700, die Anlage für Gewinne aus Immobilienverkäufen, die du deiner Steuererklärung (Vordruck 100) beilegst. Dort trägst du den Verkaufspreis, die Anschaffungskosten und deine Werbungskosten ein, inklusive Maklerprovision.
taxx.lu übernimmt die Rechnung
Gewinn, Aufwertung des Kaufpreises, Werbungskosten, Freibetrag: ganz schön viele Stellschrauben. taxx.lu füllt den Vordruck 700 mit dir aus, setzt die richtigen Beträge an und trägt deine Maklerprovision an der richtigen Stelle ein. Du hebst die Rechnungen auf, wir kümmern uns um den Rest.
Kurz gesagt
Ein Verkauf kostet schon genug. Warum also Steuern auf Kosten zahlen, die du laut Gesetz abziehen darfst? Du bist dir nicht sicher, ob deine Immobilie als Hauptwohnsitz zählt? Unser Simulator zum Immobilienverkauf verrät dir in ein paar Fragen, ob dein Gewinn steuerfrei ist.
Bereit, deinen Verkauf ganz entspannt zu erklären? Leg los auf taxx.lu.
