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Comment déduire 100 % de vos intérêts immobiliers au Luxembourg
Vous avez acheté après 2023 ? Vous pouvez peut-être déduire la totalité de vos intérêts hypothécaires, sans plafond. Voici comment fonctionnent les nouvelles règles et ce que vous pouvez déclarer sur taxx.lu.
Si vous avez acheté votre logement récemment, il y a de fortes chances que vous puissiez déduire chaque euro d'intérêts hypothécaires payé cette année. Aucun plafond. Aucune limite. La totalité.
Trop beau pour être vrai ? Non. C'est la loi. Et depuis l'année fiscale 2024, les règles ont évolué dans un sens encore plus favorable.
Voici comment ça fonctionne, qui est concerné, et à quoi faire attention.
Les nouvelles règles : date de disponibilité, et non date d'emménagement
Jusqu'à récemment, le plafond déductible pour les intérêts hypothécaires au Luxembourg dépendait de la date d'emménagement. Ce n'est plus le cas.
Depuis l'année fiscale 2024, le critère déterminant est la date de disponibilité de votre bien. C'est la date à laquelle votre logement était prêt à être habité, même si vous avez emménagé plus tard.
C'est important, car cela change le plafond de déduction qui s'applique à vous. Et pour les acheteurs récents, la nouvelle est excellente.
Les plafonds de déduction en un coup d'œil
Le montant d'intérêts hypothécaires déductible dépend de la date de disponibilité de votre bien. Le plafond s'applique par personne dans le ménage : vous, votre conjoint ou partenaire, et chaque enfant à charge.
| Date de disponibilité | Plafond déductible par personne et par an |
|---|---|
| Après le 31/12/2023 | Déduction intégrale (pas de plafond) |
| Entre le 01/01/2020 et le 31/12/2023 | 4 000 € |
| Entre le 01/01/2015 et le 31/12/2019 | 3 000 € |
| Avant le 01/01/2015 | 2 000 € |
La première ligne, c'est le point essentiel : si votre bien est devenu disponible après le 31 décembre 2023, il n'y a aucun plafond sur le montant d'intérêts hypothécaires déductible. Chaque euro d'intérêts vient directement réduire votre revenu imposable.
Ce que ça donne en pratique
Patrick est marié avec deux enfants. Ils ont emménagé dans un bien neuf acheté en VEFA en 2024. Il a payé 30 000 € d'intérêts hypothécaires cette année-là. Comme le bien est devenu disponible après le 31/12/2023, il peut déduire la totalité des 30 000 € sur sa déclaration.
Pour les biens plus anciens, le plafond est par personne et par an. Un couple avec un enfant dont le bien est devenu disponible entre 2020 et 2023 peut déduire jusqu'à 12 000 € par an (4 000 € x 3). Une personne seule avec un bien disponible avant 2015 est limitée à 2 000 €.
Autre exemple
Mia est pacsée avec un enfant. Leur bien est devenu disponible en 2009. Son plafond est de 2 000 € par personne, soit 6 000 € pour le ménage. Elle a payé 8 000 € d'intérêts en 2024. Elle peut en déduire 6 000 €. Les 2 000 € restants ne sont pas déductibles.
Qu'entend-on par « date de disponibilité » ?
C'est ici que les choses se précisent, et où il est important de ne pas se tromper.
La date de disponibilité correspond à la date à laquelle votre bien était effectivement prêt à être habité. Cela dépend du type d'acquisition :
Bien prêt à habiter : La date de disponibilité correspond à la date d'acquisition, même si vous faites quelques travaux cosmétiques (peinture, nouveau sol) avant d'emménager.
Achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement) : La date de disponibilité correspond à la remise des clés du bien achevé par le promoteur.
Rénovation complète d'un bien ancien ou insalubre : La date de disponibilité correspond à la fin des travaux, lorsque le bien devient habitable (chauffage, sanitaires, cuisine et espace de vie suffisant).
Bien précédemment loué
Si vous avez acheté un bien que vous louiez auparavant, la date de disponibilité est celle à laquelle le bien est devenu habitable pour vous en tant que propriétaire, et non la date à laquelle vous avez commencé à le louer.
Pour les biens occupés avant 2022, on indique la date d'emménagement. Pour les biens disponibles après 2023, on indique la date de disponibilité effective. La distinction est importante, car c'est elle qui détermine quelle ligne du tableau ci-dessus s'applique à vous.
Bien en construction : déduction illimitée pendant les travaux
Voici un détail que beaucoup de gens ignorent. Si votre bien est en construction ou en rénovation et que vous n'y habitez pas encore, il n'y a aucun plafond sur la déduction des intérêts pendant la période de construction.
Une fois le bien disponible et occupé, les plafonds habituels s'appliquent en fonction de la date de disponibilité. Mais jusqu'à ce moment, tous les intérêts payés sur le prêt sont intégralement déductibles.
La condition : le bien doit être disponible dans un délai de deux ans à compter de l'acquisition ou du début des travaux.
L'année d'acquisition : des déductions supplémentaires
L'année où vous achetez votre résidence principale, et uniquement cette année-là, vous pouvez également déduire :
- Les frais de notaire liés à l'ouverture du crédit hypothécaire (pas l'acte de vente)
- Les frais de commission bancaire pour la mise en place du prêt
Ce sont des frais ponctuels qui peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros, et on les oublie souvent.
Ne confondez pas les factures
Les frais de notaire déductibles concernent l'« ouverture de crédit », pas l'acte de vente. L'acte de vente inclut les droits d'enregistrement, qui ne sont pas déductibles. Assurez-vous d'avoir la bonne facture.
Pas de déduction rétroactive
Si vous avez oublié de déclarer ces frais l'année de votre acquisition, vous ne pourrez pas les réclamer sur une déclaration ultérieure. C'est cette année-là ou jamais.
Et pour les biens à l'étranger ?
Si vous êtes frontalier ou résident avec une résidence principale hors du Luxembourg, vous pouvez quand même déduire vos intérêts hypothécaires. Mais le mécanisme est différent.
Bien au Luxembourg : Les intérêts réduisent directement votre revenu imposable. Simple et direct.
Bien à l'étranger : Les intérêts ne réduisent pas directement votre revenu imposable. Ils servent à ajuster votre taux d'imposition global, qui est ensuite appliqué à vos revenus luxembourgeois. Le résultat reste une facture fiscale plus basse, mais le calcul fonctionne différemment en coulisses.
Dans les deux cas, les mêmes plafonds de déduction s'appliquent.
Frontaliers : pensez à l'assimilation
Pour déduire vos intérêts hypothécaires en tant que non-résident, vous devez être éligible à l'assimilation fiscale. Cela signifie qu'au moins 90 % des revenus de votre ménage proviennent du Luxembourg, ou que votre ménage gagne moins de 13 000 € nets à l'étranger, ou (pour les résidents belges) que plus de 50 % des revenus professionnels sont gagnés au Luxembourg. taxx.lu vérifie automatiquement votre éligibilité.
Ce qui n'est PAS déductible
Autant être clair sur ce que vous ne pouvez pas déduire, car ce sont des confusions fréquentes :
- Le loyer. Si vous êtes locataire, votre loyer n'est pas déductible.
- L'impôt foncier. Ne l'incluez pas dans votre déclaration.
- Les frais d'entretien et de rénovation. Réparations, améliorations et travaux d'entretien de votre résidence principale ne sont pas déductibles, même s'ils sont conséquents.
- L'acte de vente. Les droits d'enregistrement et la facture du notaire pour l'achat lui-même ne sont pas déductibles (seule la facture d'ouverture de crédit l'est, et uniquement l'année d'acquisition).
- Les intérêts d'un prêt pour une résidence secondaire ou de vacances. Ceux-ci relèvent des « dépenses spéciales » avec un plafond bien plus bas, pas de la catégorie résidence principale.
Comment taxx.lu vous facilite la vie
La déduction des intérêts hypothécaires implique plusieurs paramètres : la date de disponibilité, le calcul par personne, les frais supplémentaires de l'année d'acquisition, la différence entre un bien au Luxembourg et un bien à l'étranger. Se tromper, c'est soit laisser de l'argent sur la table, soit déclarer trop et risquer des problèmes.
taxx.lu gère tout cela pour vous.
Calculs automatiques. Entrez les détails de votre prêt et taxx.lu applique les bons plafonds en fonction de votre date de disponibilité, de la composition de votre ménage et de la localisation du bien. Aucun calcul à faire vous-même.
Frais de l'année d'acquisition. taxx.lu vous demande les frais de notaire et de banque l'année concernée, pour ne pas manquer ces déductions ponctuelles.
Simulateur d'intérêts hypothécaires. Pas sûr que vos intérêts soient intégralement déductibles ou plafonnés ? taxx.lu propose un simulateur gratuit qui vous donne la réponse en quelques secondes. Sans inscription.
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Avant même de commencer votre déclaration, vous pouvez utiliser le simulateur gratuit de taxx.lu pour vérifier si vos intérêts sont intégralement déductibles ou plafonnés. C'est instantané et sans inscription. Accéder au simulateur
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Les formulaires officiels de l'ACD sont disponibles le 7 avril, mais votre déclaration 2025 est déjà prête à être remplie sur taxx.lu. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, c'est probablement l'une des plus grosses déductions de votre déclaration. Assurez-vous de tout réclamer.
Créer un compte est gratuit. Lancer une simulation est gratuit. Vous ne payez qu'au moment de télécharger le formulaire final.
Si vous avez acheté après 2023, vous pouvez déduire 100 % de vos intérêts hypothécaires. Ne laissez pas cet argent dormir.
