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Amortissement d'un logement locatif : combien déduisez-vous vraiment ?
Le taux, la base, les charges : comment se calcule vraiment votre amortissement sur un logement locatif au Luxembourg, et pourquoi le déficit allège vos impôts.
Une fois le logement loué, les vraies déductions commencent. La vedette, c'est l'amortissement : la part de la valeur du bâtiment que vous déduisez chaque année. Trois choses se glissent souvent de travers : le taux, ce qui entre dans la base, et ce qui n'y entre surtout pas. Remettons-les d'aplomb.
À quel taux amortissez-vous ?
Pour un logement neuf achevé depuis moins de cinq ans, le taux de droit commun est de 4 % par an, sur deux biens locatifs au maximum. Passé cinq ans après l'achèvement, il tombe à 2 %.
À cela s'ajoute un abattement immobilier spécial de 1 % lorsque le taux de 4 % s'applique. Attention au piège : ce n'est pas un taux d'amortissement supplémentaire, c'est un abattement, une réduction de la base imposable, plafonnée à 10 000 € par an (le double en imposition collective), et appliquée automatiquement par le bureau d'imposition. Le fameux « 5 % » que l'on entend parfois, c'est en réalité 4 % d'amortissement plus 1 % d'abattement : deux mécanismes différents qu'on additionne à tort.
Attention
Les règles applicables aux acquisitions à venir bougent. Le Luxembourg ajuste régulièrement le cadre fiscal du logement locatif, avec des mesures temporaires qui vont et viennent. Pour un bien qui se livre dans quelques années, le taux exact dépendra de la loi en vigueur au moment de votre acte. À vérifier le moment venu.
Nouveauté 2026
Le paquet « Booster fir de Wunnengsbau » (présenté le 16 juillet 2026) crée un amortissement accéléré dit « 3×6 » : 6 % par an pendant 6 ans tant que la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble. Au-delà de ce seuil, le taux retombe à 2 % sur l'ensemble de la base, sans limite de durée. En dessous de 600 000 €, c'est plus avantageux que le régime actuel de 4 % ; au-dessus, cela peut l'être moins. Pour une acquisition en 2026, vous choisissez entre l'ancien et le nouveau régime ; à partir du 1er janvier 2027, le nouveau régime s'applique seul aux nouvelles acquisitions. Sous réserve de l'adoption de la loi.
Ce qui entre dans la base, et ce qui n'y entre pas
L'amortissement se calcule sur la construction, jamais sur le terrain. La base comprend le prix du bâtiment (hors terrain), les frais d'acte, le droit d'enregistrement et la TVA, ainsi que les éventuelles dépenses d'investissement postérieures. Si le prix du terrain n'est pas distingué dans l'acte, on retient forfaitairement 20 %.
Deux erreurs reviennent tout le temps. La première : oublier le droit d'enregistrement. Il fait partie du prix d'acquisition, donc il entre bien dans la base amortissable. La seconde : y glisser les frais liés au prêt. Les frais d'hypothèque et de financement n'entrent pas dans la base ; ils se déduisent ailleurs, en tant qu'intérêts et frais d'obtention. Les confondre, c'est gonfler une case et vider l'autre.
Au-delà des murs
Le bâti n'est pas le seul poste. Les équipements fournis avec le logement peuvent s'amortir séparément, sur une durée d'usage propre, généralement plus courte que celle du bâtiment.
Surtout, toutes les charges que vous supportez réellement pour louer, et que le locataire ne vous rembourse pas, se déduisent l'année où vous les payez : assurances, frais de gestion, impôt foncier, taxes communales, entretien et réparations, contributions au fonds de réserve pour travaux. Celles que le locataire vous rembourse, elles, sont neutres : ni recette, ni charge.
Un exemple, chiffres à l'appui
Exemple
Chiffres indicatifs, pour illustrer le mécanisme.
Base amortissable (hors terrain) : 480 000 €
Amortissement à 4 % : 19 200 € par an
Intérêts du prêt, 1re année : 10 000 €
Autres charges déductibles (assurance, gestion, impôt foncier) : 2 000 €
Total des frais d'obtention : 31 200 €
Loyers encaissés : 24 000 €
Résultat net de location : 24 000 - 31 200 = -7 200 €
S'y ajoute l'abattement immobilier spécial de 1 %, appliqué automatiquement par le bureau d'imposition.
Le vrai levier : le déficit
C'est là que tout se joue. Quand vos déductions dépassent vos loyers, votre résultat net de location devient négatif. Et ce déficit vient réduire vos autres revenus imposables, votre salaire par exemple. Autrement dit, un logement locatif bien géré peut alléger l'impôt sur des revenus qui n'ont rien à voir avec lui.
Avantage taxx
Pas besoin de sortir la calculatrice. Une fois les informations du bien saisies (prix, date d'achat, part du terrain), taxx.lu détermine la base amortissable et le taux applicable, puis intègre le tout dans votre déclaration.
